"זכות לדירה על קרקע נדירה בהליכי הפשרה רק ב- 175,000 ₪!" גם אתם קיבלתם SMS כזה?!? או e-mail או ראיתם פרסום כזה באינטרנט? בשלטי חוצות? בפליירים? ובכל מקום אחר אפשרי? גם אתם חושבים ש- "תעשו מכה"? שזו הזדמנות חייכם? שהנה... אתם הולכים להתעשר, או לחלופין אתם דקה מלהגשים את החלום שלכם על משפחה מאושרת בבית צמוד קרקע עם בריכה, ילדים משחקים בגינה וכלב בחצר? תחשבו שוב. 1. גם אם אומרים לכם שהקרקע בהליכי הפשרה... 2. גם אם קיבלתם את כל התוכניות... 3. גם אם זה המתחם קרקע שהוא "צמוד דופן". (צמוד דופן - מונח השגור בפי המשווקים, במטרה לשכנע את הלקוח שהקרקע צמודה לאזור עם בינוי קיים, מתפתח ולפיכך נמצאת בסבירות גבוהה להפשרה)... 4. גם אם זו בעיניכם השקעה הכי בטוחה שיש כי הצע הקרקע מוגבל וממילא מקסימום, במקום מגורים ישונה היעוד למסחר או משרדים או כל שימוש אחר... זה מבורך. 5. גם אם זו קרקע טאבו (קרי, קרקע בבעלות פרטית, לא של המינהל) 6. גם אם, גם אם, גם אם...
*** לא עושים עסקת מקרקעין לפני שמקבלים חוות דעת שמאית כתובה משמאי(ת) מקרקעין***
למה? הרי ראיתי במס שבח כמה מוכרים קרקע בסביבה... הציעו לי מחיר נמוך יותר. זו עסקה טובה. אז זהו, שלא.
לקוחות רבים פנו אליי על מנת שאבחן עבורם כדאיות השקעה לרכישת קרקע ב- "הליכי הפשרה", שהרי הריביות במשק נמוכות וחבל שהכסף ישכב בבנק סתם. אותם לקוחות, מהיכרותם איתי, ידעו לפנות אליי טרם הרכישה: שימו לב! ----> לא כל הנוצץ זהב: 1. הקרקע בהליכי הפשרה? הליך הפשרת קרקע לוקח שנים רבות ואין הכרח שהקרקע תופשר + לא ידוע היעוד הצפוי לאחר ההפשרה + לא ידוע משך ההפשרה (ככל ויאושר, אם בכלל).
קרקעות רבות מוגדרות בתכניות ארציות ומחוזיות ליעודים שבהם ל-א ת-א-ו-ש-ר ב-נ-י-י-ה כלל (כל שכן בניה לשימושי מגורים) כגון: פארק עירוני, ציר ירוק, רצועה לפיתוח נופי, גן לאומי, שמורת טבע, שמורת נוף, מתחם היסטורי/ארכיאולוגי (הגבלות בניה), נופש מטרופוליני, דרך, תוואי רכבת, גבול פארק חוף (בתחום קו איסור בניה) וכד'. 2. גם אם קיבלתם את כל התוכניות: על השמאי(ת) מקרקעין לבחון מה מעמדם הסטטוטורי המשפטי והתכנוני. על מנת שהתכניות יהיו ברות תוקף יש לאשרן ברשויות התכנון השונות בהליך האורך שנים רבות, אם בכלל, והכל בהתאם לתכניות מחוזיות וארציות. 3. מתחם קרקע צמוד דופן? אף אחד לא מבטיח שזה יופשר, כל שכן אם השטח נכלל בתכניות מחוזיות או ארציות כשטח שלא תהיה בו בניה בעתיד (דוגמאות כמפורט לעיל). 4. רכישת חלק יחסי בקרקע של כ- 200 מ"ר לא מבטיח דירה של 200 מ"ר – לא מבטיח דירה בכלל!!! זו רק זכות של 200 מ"ר. זכות בקרקע שלרוב בכלל חקלאית. (תופשר? לא בטוח. יש לבחון זאת). 5. קרקע טאבו זה אחלה. אבל כשלוקחים קרקע של 150 דונם ומחלקים אותה ליחידות קטנות ומוכרים לכל אחד חלק מהקרקע, אתה הופך להיות בסה"כ שותף בקרקע יחד עם רוכשים נוספים, קרקע שבה בסה"כ 1,500 בעלים. 6. נכס מקרקעין זה מוצר מורכב והטרוגני שמושפע מגורמים רבים. אם יש לך כסף להשקיע ב- "זכות לקרקע". תהיה חכם יותר וקח את האיש (אשת) מקצוע היחיד(ה) המוסמך בתחום הנדל"ן להנפיק חוות דעת שמאית מקצועית שתבחן את הנכס מכל היבטיו ותיתן את המסקנה הסופית אם אתה קונה חתול בשק או אתה קונה זרעים שיניבו פירות בעתיד. חוות דעת כזו יעילה מאוד גם במשא ומתן.
לסיכום: שוק הנדל"ן רותח, הריביות במשק נמוכות, אי הוודאות גדולה, הצע הקרקע מוגבל והפיתוי? הפיתוי גדול מאוד.... אבל הכסף שלכם יקר. עבדתם עליו קשה וחסכתם אותו זמן רב מידי בשביל להשקיע אותו בהינף יד על סמך "אמרו לו, עשו לי, הראו לי". כמו שקונים רכב רק לאחר בדיקה במוסך, כך לפני כל עסקת מקרקעין פונים לקבלת חוות דעת שמאי(ת) מקרקעין.
כתבה: יערה ליפקיס שמאית מקרקעין
